中国城市经济的奇迹,却遍地都是坑!

产业

  千灯湖的命运在广州人手里,北蛉茨苷莆兆约旱拿耍鹕叫鲁牵醋⒍ㄊ欠鹕饺说男鲁恰

  佛山,被各种规划和新城“霸屏”,可惜雨露不能均沾,人造的机会越多,挖出的坑也就越多。

  此前我们分析了佛山的城市基本面,为佛山考察的上篇,还没阅读的朋友可以点击回看《痛呼哀哉!二线城市的产值,却只能是三线城市的命》。

  上篇提到,佛山由于种种原因,导致了当下各区独立发展、遍地概念开花的状态,经济面虽然不差,但是难成大气候,基于此,佛山房产的核心逻辑,靠自己,更得靠广州。

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  当然,佛山本身也意识到了这点,正积极向广州靠拢,佛山五区都有规划地铁线路,除了连通各区之外,未来佛山还可以通过换乘站直接前往广州,编织一个密集的大城市网络。

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  这一刻的佛山房价非常扁平化,均价1万出头,只有千灯湖板块突破3万,核心原因是靠近广州,所以广佛同城下,当下投资佛山,切记一点:靠广州才有价值。

  但靠近广州的区域和板块众多,如何选择呢?牢记以下三点:

  1、越近广州越有价值

  2、自身产业要强

  3、当下价格无透支

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  遵循以上三点投资逻辑,我们看看各区的一个基本情况。

  佛山的发展动向,基本以强核心、多组团的方式,向广州靠拢。

  先看经济强区顺德:

  顺德区的发展呈点状分布,每个镇街彼此相连又相互独立发展。

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  重点规划有北蛐鲁恰⒊麓逍鲁呛头鹕叫鲁侨鲂鲁牵褂幸桓龃罅既莨鹱槌傻某鞘懈敝行模擞懈拍罟婊饧父稣蚪忠彩强拷阒莸牡谝蝗Σ悖渌缋樟骱吐捉蹋步阒荩皇裁锤拍罟婊狈β舻恪⒐饷⒈淮罅肌⒊麓濉⒈蛩诟恰

  顺德的三个新城规划中,最有价值的就是北蛐鲁恰

  因为产值最强,北蚰壳坝2个世界500强企业、11家上市公司、还有100多万方企业总部经济商圈,强大的产业带来的自然就是庞大的中产人群,大批企业高管、富裕的私企老板,撑起当地的房价根基。

  10年前北蚍考劢5909元/O,2019年房价22416元/O,涨幅高达279%,甚至比千灯湖涨幅还高。

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  因为和千灯湖房价靠广州客支撑不同,北蛴信哟蟮谋镜乜突еС牛7-80%的房产基本被本地人消化,整个佛山中,北蚴俏ㄒ荒芸孔抛约罕臼路考勰苷镜2.2-2.8万的板块。

  依靠美的总部和碧桂园总部,北虿唤霾翟煅芰浚涮滓布晟疲蛑行那4-5个大型商业广场,还有北蛲际楣荨⒈蛭幕愠 ⒈蚬啊⒍侠衷啊⑿禄盍μ逵行牡任奶澹褂幸幌盗薪逃涮祝奶迩⑸桃登⒔逃婊糜行蚯彝晟啤

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  考察过那么多城市,就连一线城市的区都无法看到如此密集且完善的配套。

  走在北蛐鲁牵缆妨脚远际歉呗林立,整个片区都是新建小区,这也是北蛐鲁亲畲蟮挠攀疲挥忻穹浚幌癯麓搴痛罅迹槐呤2万的新盘,一边是绵延一片的的小平房,走出小区,就好像走进城中村。

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  比起靠广州刚需外溢撑起来的千灯湖,北蚩孔陨聿稻湍苷莆兆约旱拿耍慰龌褂兴靥换悖蠢纯梢运低ǔ怨惴鹱试矗惶豕阒莸靥7号线西延段直接连接广州南站,一条佛山3号线连接佛山中心城区。

  也就是说北蛭蠢闯吮镜馗招杞优讨猓褂欣醋怨阒菀约办乔丝诘耐庖纾蛹鄹裆峡矗颓У坪泊嬖诩鄄羁占洌虻靥细堑奈镆狄簿2.4-2.5万左右,还有上涨空间,所以当下的北颍亲钣屑壑档摹

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  另外一个陈村新城,最大的优势就是离广州非常近,设有陈村新城站,广州地铁7号线西延线开通后,一个站就可以到达广州南站,真正的广佛同城。

  但陈村当下最大的问题是城市界面差,民房多,产业风头也被北蚋枪蚝统麓寰嗬氩还7-8公里,自驾10几分钟,如果要在这两个板块选择,顺德本地人也更愿意选择产业强、配套完善的北蛐鲁嵌浅麓濉

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  但因为靠着广州的优势,当下陈村的价格也已经突破2万,在2.2-2.3万左右,比北蚍考勐缘停鄄畈淮螅荒苈阊〕锉曜嫉囊坏悖阒荩蹲始壑挡蝗绫虼蟆

  下一个则是这些年热度很高的佛山新城。

  佛山新城是佛山市在顺德乐从拿下的地块,本来是想通过“强中心”的战略打造广东的工业服务示范区,可惜发展了10几年,基建是修的非常好,滨江湿地公园、佛山公园、露天泳池、佛山国际文化演戏中心都已经投入使用,写字楼也在密集建设中,但此刻就是房多人少,缺乏人气。

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  加上佛山新城距离广州南站都要23公里,而价格又因为规划已经去到2-2.2万,和陈村差不多,但又比陈村缺乏地段的优势,广州人外溢也不会舍近求远,居住环境是不错,但基本靠本地人接盘,只能是佛山人的新城,投资角度溢价能力有限。

  最后一个可以关注的是大良容桂组成的城市副中心,以组团方式联合谋求发展,大良作为顺德传统中心所在地,还是有优势的,主打产业是新能源汽车小镇、清华科技园等高端产业载体,规划还有顺德欢乐海岸,但劣势是短期和广州的联系主要靠肇顺南城轨线,不如地铁来得快速,大良是顺德老中心,城市界面不如北蛐鲁呛头鹕叫鲁呛茫踩狈Ω叨伺涮住

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  当下大良容桂板块虽然有概念,但兑现周期长,当下新房1.1-1.4万,基本也是本地人的市场。

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  南海

  南海区凭借着千灯湖金融区一跃成为佛山的CBD,千灯湖板块可以说是佛山市的名片,也是当下房价的制高点。

  南海的优势简单用三句话总结:

  1、金融产业

  2、距离荔湾区直线距离不足5公里

  3、城市界面最好、配套成熟,人气足

  高端的第三产业、距离广州荔湾区近的地理位置优势、加上商业配套和公共配套的完善,辅以广佛线的开通,千灯湖成为了广州人的千灯湖。

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  早期凭借着和广州的价差空间和交通的便捷性,千灯湖片区80-90%的房子基本被广州人买走,广州人的强大购买力也直接体现在房价上了,现在千灯湖片区除了保利天悦,已经没有新房在售,而且价格已经去到4万以上,其余二手房普遍在2.5-3.8万不等,高品质盘在3.2-3.8万左右。

  所以现在千灯湖片区哪怕是整个佛山最有价值的板块,但价格已经站在高位,从投资角度来看,千灯湖片区已经很成熟了,缺乏想象空间,投资暴击的空间也不大。

  但依靠千灯湖板块外溢,有一个地方值得关注,那就是沥桂新城。

  位置位于大沥的南部,靠近千灯湖D区,只和千灯湖金融区隔了一条河,千灯湖目前没有可开发的土地,扩容之路势在必行,千灯湖扩容之后,这个板块暴击的机会最大。

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  该板块也是大沥房价最高的片区,现在2.5万,和千灯湖还是存在价差,值得长持投资。

  南海还有两个板块可以关注,一个是三山新城,一个是以狮山-罗村组成的大狮山板块。

  三山新城地处千灯湖、芳村、白鹅潭三大经济圈交汇处的区域,主打广佛中心地区产城融合的新型滨水居住社区,号称要做下一个千灯湖片区,产业也十分强势,以高端创新集聚区为主,交通上可以直接通过奇龙大桥-魁奇路东延线连接南海,直达广州南站。

  所以这个板块也有价值,后势很强劲,但千灯湖的成功并不容易复制,这个板块还需要长时间孵化,当下房价在2.3-2.5万左右,投资兑现周期需要等待。

  另外一个狮山-罗村组成的大狮山板块,地理位置上不属于广州人外溢的第一圈层,但作为佛山中部的一个超级镇,大狮山的产业实力还是很强劲的,有100多家大型现代化先进制造企业,交通上是依靠佛山西站的利好辐射,但劣势属于环广第二层,离广州较远,也基本是本地人市场。

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  房价上的体现也很直接,当前大狮山房价在1.8-2万之间,相比环广区域的第一圈层,狮山板块出现明显价差,预算实在有限,大狮山还是个不错的选择。

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  禅城

  禅城是佛山的主城区,和大多数城市的主城区有一样的问题,配套成熟,但城市面貌老旧,可开发土地不多,新增供应主要来自旧改,而居住人群以老佛山人为主,楼市需求基本以本地人为主。

  老城区的第二个问题就是已经很成熟了,房价也相对稳定,可想象的空间收窄了。

  房价靠近市中心的房价越高,普遍都在2-2.5万之间,也属于环广第一圈层,祖庙、石湾板块也是广州人会选择的,但不是主流。

  禅城的居住氛围还是不错,和广州同属广府文化,考察期间在售楼处还是能听到许多说着流利粤语的阿姨们去看房,且都是本地老佛山人。

  三水

  三水炒得比较热的概念就是三水新城,佛山各区独立发展,最值得诟病的就是,每个区都不缺概念,也几乎每个区都规划新城,但人造的新城,暴露出来的坑也很多,三水新城算一个。

  三水新城其实没太多产业概念,更多是升级老城的配套,打造宜居环境,地理位置上靠近广州的白云区,在交通上主要通过广佛肇轻轨来加强与广州的联系,缺乏强工业的支撑,又没有禅城那样完善的配套,目前新房也就1-1.4万左右,也主要以本地客户为主。

  简单来说,就是榜不上广州的大腿,自身也没有强工业支撑,基本是以薅三水人的羊毛为主。

  高明

  高明离广州就更远了,想傍广州的腿还是挺难的,所以高明的策略也是打算靠自己,搞了个西江新城,打造市政配套“集中营”。

  高明花了大手笔去打造人工湖,明湖公园以西还开挖一片新湖域,建筑面积超明湖东,将连通明湖公园与秀丽河,定位是打造一个高尚商住区,让片区更宜居,所以产业方面会稍弱一些,GDP也是全市最弱的一个区,楼市消化也基本以本地刚需为主。

  高明的房价也是全市最低的一个区,普遍均价在8千-1万之间,虽然价格低,但不匹配佛山选筹的其他两个标准,也不是个好的投资标的。

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  最后,当然要给出我们考察后的建议,毕竟不给结论的文章,都是耍流氓。

  结合一开始的选筹标准和当下房价上涨空间,我们认为最有价值的板块排名:

  一、北蛐鲁

  近广州、产业强、房价仍有上涨空间,三者都满足,此刻的投资价值也就最大。

  一个小镇能出两家世界500强企业,简直就是中国县域经济的奇迹。

  一个大企业对一个区域的发展往往是颠覆想象的,提供了大量的就业机会,也成就了高薪阶层,对房价上涨有托底的支撑,还能带动片区人气和服务业的发展,给片区带来蓬勃的消费能力,何况还是拥有2家世界500强的北颉

  二、千灯湖、沥桂新城

  千灯湖最靠近广州,是整个佛山界面最好的,居住最舒适的区域,但千灯湖的价值也直接体现在房价上了,何况现在片区只有一个新房,且价格已经上4万,以投资目的购买,暴击机会不大,房价天花板很低。

  如果是2、3万左右的高品质项目,倒是可以考虑,否则的话建议看看千灯湖D区。

  千灯湖D区,也就是大沥南部靠近千灯湖板块的区域,现在房价2.5万左右,和千灯湖片区存在价差空间,只要有价差,就有追涨的空间,投资更有价值。

  三、陈村及大良

  陈村是有靠近广州的天然优势,大良是顺德老中心,也有产业规划,更重要这两个板块现在房价都比较低,投资门槛低,唯一的问题就是等,陈村等地铁配套,等完善城市基本面,而大良则要等产业转型。

  两个区域都有投资价值,只是兑现周期会更长一些。

  如果是自住考虑,在哪工作就买哪里,但尽量选择片区内最成熟、生活最方便的区域,尤其要警惕那些根本还不成熟的新城,比如三水工作,应该买更成熟的北江新区,而不是去买三水新城。

  佛山考察结束后,车上李老师带着我们总结和复盘,佛山的最大特点是什么,一时语塞。

  短暂的思考后,答:当下佛山还是成功的,虽然没有核心,但除了三水和高明,哪里都不算差。

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(责任编辑:张洋 HN080)