烂尾楼丨谁买下了烂尾楼的“雷”?

理财

烂尾楼丨谁买下了烂尾楼的“雷”?

  对普通百姓而言,买房是一场输不起的豪赌。/图虫创意

  当房奴没关系,但别是“烂尾楼”的那种呀!

  总听说“家徒四壁”,你见过真实的吗?

  前段时间,“昆明30户居民住进烂尾楼”上了微博热搜。一个名为“别样幸福城”的小区,烂尾了5年之久。

烂尾楼丨谁买下了烂尾楼的“雷”?

  就像这个小区的名字一样,这里确实是“别样”的天地――

  楼体只有灰色的混凝土框架,没有门窗;

  矮墙、木板、铁丝把这里和周边的繁华隔开;

  野狗会在这里出没,野猫也藏在某个角落,它们叫起来像婴儿啼哭;

  用太阳能(000591,股吧)灯照明,接雨水洗脸,在空地开荒种菜,在繁华都市无奈过上了城市辛酸的田园生活。

  业主们掏光了所有积蓄,换来的就是一片废墟!而银行的房贷一分不能少,房子却不看不到落成的希望。

  怎是一个“惨”字可以言说的……

烂尾楼丨谁买下了烂尾楼的“雷”?

  烂尾楼从何而来?

  然而,像别样幸福城这样的烂尾小区可不是个例。

  据《中国新闻周刊》报道,2014年至2015年,昆明市场上烂尾项目一度达40多个。

  除别样幸福城外,还有云锡金地、南亚之门、沸城、金恒财富广场、誉峰国际、奥宸中心、大宥城等一批项目。

  这么多丑陋的烂尾建筑群,都源于12年前的那场一声令下的“造城运动”。(还记得小白菜之前分享的山东造城运动吗>>合村并居“乡村振兴”怎么演变成了扒农民房子?)

  2008年的春天,一位刚刚到任的领导,开始了他的“改造大业”:计划称5年内,将昆明主城区内的336个城中村改造完成。之后,这个目标提升到了382个。

  这场轰轰烈烈的造城运动,涉及建筑面积高达3800万平米,居住人口达106.5万人,在当时全国任何一座城市都是没有过的。

  为了吸引更多的开发商参与这场造城运动,昆明降低了审核门槛。一些资质不足、实力较弱的中小房地产商,也能参与分蛋糕。就连从拆迁公司直接转型的毫无经验的开发商,也能成功拿地拿项目。

  “急功近利”的心态导致了种种不合规行为,为后来的昆明烂尾楼埋下了隐患。

  如此 “大跃进”式的造城运动,在昆明一直持续了7年。直到那位领导“落马”,又一纸文件才喊停了挖掘机不分昼夜的推进。

  潮水退去,裸泳者们纷纷现出原形。

烂尾楼丨谁买下了烂尾楼的“雷”?

  图片源自《中国新闻周刊》

  银行不再看好楼市,中小开发商根本借不到钱,连工人的工资都支付不起,拆到一半的城中村,刚打下地基的安置房,纷纷烂尾。

  与昆明相似的城市并不在少数,河南南阳的烂尾楼更为出名。据报道,高峰时期,南阳有300多个烂尾楼――被称为“烂尾之都”。

  这些烂尾楼盘大多是2012年左右遗留下来的。与昆明相似,当时为举办第七届全国农民运动会,南阳开启了大规模的城市建设,五万多人因此搬迁。

  大大小小的开发商涌入南阳,而地方政府默许开发商在“五证”不全的情况下,建设甚至出售,这也导致了后续大量楼盘的烂尾问题。

  什么原因带来了烂尾?

  这些年“烂尾楼”有愈演愈烈之势。从2013年到2018年,由烂尾楼引发的纠纷增长率高达81.5%。甚至由于数量众多而出现了专门进行烂尾楼收购和改造的公司。

烂尾楼丨谁买下了烂尾楼的“雷”?

  造成这些现象的背后主要是以下几个原因:

  (一)工程项目资金链断裂。

  1、房地产市场高回报,使各行业有资本的人士都愿意跃身进入大赚一笔。但很多投资者对市场前景盲目乐观,一遇到经济动荡,或者融资渠道受阻,项目非常容易搁置或烂尾。

  2、开发商过度集中于某一个地区的房地产业,楼盘房价居高不下,政府出面宏观调控资源配比,房地产项目措手不及,就导致资金衔接不上。如海南等地的大部分烂尾楼就是1993年局部地区出现房地产过热现象的后遗症。

  3、债权债务等各种纠纷缠身,导致停工。房地产项目本身就涉及经济纠纷,或者因为开发商公司其他债务纠纷导致开发商缺乏建设资金甚至破产。

  (二)工程建筑质量低劣未达标。

  有些开发商不顾建筑安全质量规范标准的约束,在建设项目工期中暗中偷工减料,从而获取不属于自己的利益。工程建设过程中环环相扣,一环不紧下环定松,最后就产生因建筑安全质量不达标的“烂尾楼”。

  (三)开发商违法违规导致停工。

  很多开发商在项目启动之初,没有办理齐全五证,通过不正当手段就开工建设,后期无法办理土地、规划许可或者房产证导致建设停工甚至被迫拆除。

  除此之外,烂尾楼的形成还和执法机关的执法不严、城市规划部门的不合理规划以及有些地方盲目过分地招商引资等原因有密切关系。

  其实,政策上本来有一些防范烂尾的制度。例如,根据规定,商品房预售房要有专门账户进行监管,资金只能用于本项目建设,不得挪用。然而,绝大多数的烂尾楼都出现了资金挪用问题。

  例如,前段时间闹得沸沸扬扬的泰禾院子集中烂尾事件。

烂尾楼丨谁买下了烂尾楼的“雷”?

  小白菜的一个朋友就是泰禾北京院子的业主。据他透露,泰禾北京院子二期购房款中,被泰禾集团(000732,股吧)挪用的资金总量近70亿元,存入监管 账户的购房款只有2.27亿元。由于多项违规,朝阳区房管局在2019年4月暂停了该项目的网签。该项目在拖欠了一亿元工程款后,于2019年国庆节前被迫停工,濒临烂尾。

  他们一家是倾其所有买了这里的房子,结果到现在只能租房子住。

  “预售制”埋下的风险

  在中国买新房我们一般有两种选择:现房和期房。

  看到这些烂尾项目,我们就会发现,基本都是期房项目。

  这里有个坑,小白菜必须得给解释一下――

  很多消费者都以为“建好的房子是现房,没建好的叫期房”,其实这样说是存在误区的。按照我国销售规定,只有领取了房产证和土地使用证的房子才叫“现房”,其他情况就算房子建好了,也只能算做是“准现房”。

  从风险角度看,现房的风险当然是最低的。现房签的是《商品房现房买卖合同》,一手交钱一手交房,即使有问题也可以找开发商协商解决。现在买房后因为质量问题维权的案例举不胜举,买现房的最大优势就是可以亲身观察小区和周边配套环境,以防被忽悠。

  谈起预售制的历史,则离不开东方之珠――香港。

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  1953年,香港企业家霍英东(就是郭晶晶的公公)从嘉道理家族买下九龙油麻地公众四方街至东莞街的一大块地皮,兴建100多幢住宅楼宇,合共600多个住宅单位。

  他不打算像使馆大厦那样用来收租,等上七八年才回本,而是发明了“卖楼花”――将正在兴建或没有动工的楼宇单元,形象称之为“楼花”。

  所谓“卖楼花”,其实就是预售制。这一发明不仅一直被霍英东视为平生得意之作,还直接成就了“霍英东商业帝国”,也直接给了其他地产商以借鉴。

  这一制度在1990年代引入内地,从此成为地产商们的赚钱神器,而且经久不衰。

  去年一整年,全国商品住宅现房销售面积是18215.21万平方米,作为对比,期房的数据则是131929.12万平方米,期房与现房的比例超过7:1。

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  2019年商品房住宅现房与期房累计销售面积对比。/国家统计局

  “预售制”中最大的受益者就是房企,毕竟拿着业主的钱去盖房子,这钱难道不香吗?国内房企基本都是高周转模式,一旦取消预售,房企的资金周转速度肯定要下降。这样带来的后果就是,大房企缺钱,小房企死掉。

  不仅如此,对于地方来说“预售制”也很香。房企的高周转模式提高了土地出让的效率,短时间内获得更多的卖地收入。没了高周转,开发商必然减缓拿地速度,土地财政还怎么维系?

  不过,目前国内对于楼市调控的力度不断加码,限制“预售制”也已经在推动。

  今年在海南开始试行“取消限售”,不过海南新规只针对新出让土地,试点范围相对有限。

  如何躲避“烂尾楼”?

烂尾楼丨谁买下了烂尾楼的“雷”?

  在整个房屋建设到交易的过程中,业主永远是最倒霉的那个:

  1、政府:卖地收钱,完成KPI,同时负责监管(能否到位就不敢保证了……)

  2、银行:聪明银行很早就意识到了开发商的困境,趁早诉讼执行减少烂账率。笨蛋银行和业主一样被动,但是比业主正规一些,毕竟有组织、还有法务。即便是烂尾了,业主的按揭也得接着还……

  3、开发商:建的时候压缩成本;卖的时候抬高价格;烂尾的时候……不见了

  4、业主:按时交房――一边住房子一边还贷;烂尾了――没房可住还得还贷(不然就得上征信)。

  而“预售制”直接将所有的风险都转嫁给了消费者――

  购房者支付了全部的房价款,承担了全部的开发风险;

  开发商提前使用了购房者的资金,来实现资金的快速回笼,而承担了资金利息的却是购房者;

  购房者又通过住房按揭,把一部分风险转嫁到了银行。

  所以,一旦遇到烂尾,业主就是那个最惨的。

  那么买房之前,这几点因素能帮你避开绝大多数烂尾楼的坑。

  1、要查验开发商的“五证”是否齐全,五证不全的房子,再便宜也尽量不要碰,这就是买新房的前提。否则,即便侥幸躲开了烂尾楼,也许你却收房后迟迟不能办理房产证。

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  房产五证是指:《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

  2、资金充足的话,尽量选择大品牌、口碑好的开发商。毕竟,大房企资金充足,也更有融资渠道,资金链不会那么容易断掉。即使交房后遇到问题,也比一般开发商更快速解决。

  3、还是要尽量多关注房产资讯,了解本地房地产市场行情。如果开发商在这个城市近期是否又拿了土地,前期楼盘交房后情况如何等等,所谓知己知彼,才能买房避坑。

  4、万一遭遇烂尾,不要轻易断供。房子可以烂尾,但银行可不会因为烂尾免了你的贷款。房子烂尾,房贷还是要还,否则一旦被列入征信,就会影响其他金融需求。

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(责任编辑:李佳佳 HN153)