又见烂尾楼!买这类房子的人,麻烦大了!

理财

  要说烂尾楼,国内最出名的要数天津117大厦了。

  据镁刻地产:

  12项世界之最和中国之最并没有改写天津117大厦当下烂尾的命运,这栋顶着中国结构第一高楼巨大光环出世的建筑,在过去12年间几乎经历了所有危机――停工、复工、缺资金、转让等等。盛名之下,命途多舛。

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  而这仅仅只是国内写字楼现状的冰山一角。

  摩天大楼并不“摩天”

  大城市的豪华写字楼乃至地标式摩天大楼,表面上光鲜亮丽,实则部分空置率很高,租金持续下跌。仅以深圳为例,去年一季度深圳各主要片区写字楼空置率,其中前海达到了惊人的近60%。

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  有人说,深圳不是创业之都吗?前海那么多公司,为啥空置率那么高?这其实是因为集群效应。深圳其实很多公司注册在前海,但办公却是在福田、南山等中心区,为什么?因为福田集中了大量金融公司,南山集中了大量科技公司,如果办公都在一起,这对于降低沟通成本、交通成本,以及享受相关配套和政策红利等是很有利的,就好比美食一条街,道理是一样的。

  有人又会问:既然有集群效应,那为什么集中了大量优质资源的一线城市,写字楼一样空置呢?

  先来看一组数据:

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  今年二季度,上海写字楼空置率明显上升,北上广三地写字楼租金价格出现较大幅度下跌。说实话,其实我国商业地产的下行压力早在2018年就开始了,去年年初关于深圳写字楼空置的话题就不绝于耳,而今年的疫情可谓是雪上加霜。摩天大楼的租金并不“摩天”,据公众号“南昌城玩观”整理的数据,南昌部分中心区写字楼租金甚至和住宅齐平。

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  为什么写字楼会空置?

  供求还是根本原因。写字楼本身也是一种商品,离不开这个规律。据不完全统计,从2012年开始全国写字楼明显处于供大于求的状况。比如北京金融街(000402,股吧)写字楼,报价18-20元/O/天的写字楼,现在是10元/O/天,租金降了近50%。

  违约也是一个隐性的原因。殊不知,在一线城市,特别是中小企业集中的深圳,每年有很多网贷、小贷等互金公司因为贷款项目违约,导致公司直接倒闭或者跑路,进而减少写字楼需求。公司的频繁更换,也一定程度上推高了写字楼的空置率。

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  地段也很重要。李嘉诚的买房名言告诉我们,地段、地段,还是地段。如果你是写字楼的买家,那么地段好的写字楼即使在经济不景气时,依然不会空置过多。而地段稍偏远的,情况就要差很大。这种现象在商圈较少二三线城市非常普遍。

  二三线写字楼的“逋尽

  与一线城市相比,其他城市一个普遍的现象就是:人少、地多。啥意思呢?比如A城以某广场为中心,建了一环二环三环,但人口主要集中在中心老城区,商业中心也集中在这里,而越到外围就越偏僻,这在很多城市都能见到的景象,这就是典型的“摊大饼式”发展。

  而一线城市,比如深圳,基本上每个区都有自己的商业集中区,比如南山的海岸城、后海前海一带,福田的车公庙一带,罗湖的老街一带,宝安的宝安中心,龙岗的大运中心、龙城广场等等。

  那既然一线城市都这样,其他城市写字楼的空置率就更别提了。这是南昌市2015-2019年写字楼供应面积(万平方米)和成交面积的数据,数据或许统计不全面,但却能真实反映绝大多数二三线城市写字楼市场的凉意。

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  南昌经济体量在5500亿上下,这种体量的城市一般都有这么几个特点:

  1、人口流失或增长缓慢,这会直接导致一个结果,那就是需求少。需求一少,企业和消费就少,写字楼等商业地产需求自然多不到哪去。

  2、企业数量少,世界级、大中型企业寥寥无几。一般来说某个城市有较多大型企业的话,则会在该区域形成较完整的上下游产业链,不仅增加商业地产的需求,还会带动大量的就业、税收等红利。而不少内陆省份的大型世界级企业非常少,基本都集中在沿海。

  这就注定了在宏观经济低迷的大环境下,全国写字楼、摩天大楼的空置、烂尾将是普遍现象。美国经济学家马克・索恩顿在《摩天大楼诅咒》一书中说过,每新造一座世界最高的摩天大楼,经济泡沫便会爆发,金融危机也就不远了。

  与写字楼相比,摩天大楼虽然也具有写字楼性质,但维护成本却往往高于写字楼,不少城市的各种“金融中心式”摩天大楼,大多经历过转让、空置的窘境,就连深圳的平安金融中心也曾被一次性退租10层楼,更别说其他中小城市不断引进的所谓“金融中心”了。

  出路在哪里?

  出路说难也不难,就是供需匹配。经济不景气也没关系,采用预计试点方式,同步进行招商,保证存量写字楼的出租率后再考虑开发的美国经验,可以一定程度稳住写字楼空置率。相反,资金不够、需求不够,就必然会造成商业地产的大量空置。当然最重要的还是要调整城市发展格局,不管是同城还是跨区域,如果资源能相对均衡的分布,不仅仅是写字楼烂尾、空置,许多其他问题也会得到解决。

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(责任编辑:李佳佳 HN153)